 原告陳云預備購買位于臨桂縣時代花園10-2-202號住房，與被告祥云房地產經紀有限責任公司簽訂《委托購房合同》，合同第一項指定為購買臨桂時代花園10-2-202號房；第二項規定代理期限由2009年12月15日起至2010年12月31日止；第三項規定購房價42萬元，過戶稅費及傭金29400元由原告交給受托方實行包干制，并注明：裝修房、現存家具家電留下；第四項規定簽訂房屋買賣合同中介視為成功，傭金按成交額的2%支付，在簽訂房屋買賣合同時交付完畢；第六項第2點規定受原告委托代付購房定金和房款；第3點及時通知委托方與出售人簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，被告祥云公司隨即派人隨同原告看房，因看房疏忽，原告陳云、被告祥云公司、被告李秀(出售臨桂縣時代花園10-2-202號住房的房主)沒有將房屋里面的其他財物作一確認登記。原告看過房屋之后自己決定購買，當月的17日交付31400元給被告祥云公司，以便代辦各項購房事務。被告公司視原告前來交錢，購房主意已定，便將原告交來的錢代原告交了10000元給房主李秀作為購房定金，被告李秀給被告祥云公司寫下了收到陳云購買本人房產時代花園10-2-2-2購房定金10000元的收條。當月二十日被告祥云公司通知買賣雙方到公司簽訂房屋買賣合同，房屋出售人李秀在房地產買賣契約上簽了名，而原告在接了家人的電話之后以出售房屋的房主李秀撤走部分家電，已不適合原告購買為由拒絕簽約。事后，原告要求被告祥云公司返還31400元，理由是原告與房屋出售人李秀未定預交定金協議，被告李秀收取定金沒有依據，而李秀欲要售房即背著買受人撤走房屋原有的部分家電，原告不再購買該房是被告李秀所致，請法院判令被告李秀退還定金10000元。 被告祥云公司認為:作為受托人已促成購房最后簽約，只因原告自己反悔而未能成就合同，其中介事務已是成功，原告必須依《委托購房合同》向祥云公司支付約定傭金，向法院提起反訴，請法院判決原告支付祥云公司的傭金8400元。依照《委托購房合同》第六項第五點規定，被告祥云公司收取原告交來的31400元之后，向房屋出售人李秀交付的購房定金10000元，屬原告的民事行為，該行為所發生的民事權益及其法律后果均應由原告享有和承擔。祥云公司對原告請求退還31400元，只能是在扣除所交定金10000元及中介費8400元之后，剩余部分退還給原告。 而被告李秀認為，原告陳云經委托祥云公司指定聯系購買我位于臨桂縣時代花園10-2-202號住房，經原告查看過房屋后，議定房價42萬元，并預交31400元給受托方辦理相關事項，受托方確認原告真誠購房，接款之后，于2009年12月17日與我簽訂了一份《委托售房合同》，同時代原告陳云向我交納了10000元購房定金。同月20日公司召集買賣雙方簽訂房地產買賣契約，我亦在契約上簽名確定售房給原告，而原告在簽約時接了一個電話之后便改變購房意向，不再簽此房地產買賣契約，其后表示不再購買我的房屋。原告訴稱我撤走部分家電，不同意購買，毫無根據，三方在看房時并沒有進行屋內其他財產登記，原告沒能出具相關證據證明看房后我又擅自撤走家電，而原告以此為由拒絕簽約購房是沒有理由的，原告反悔購房，不履行約定購房義務，其所交購房定金不予退還。 三方爭執不下，調解不成，訴至法院，要求予以公正處理。庭審中原告方與被告方對本案所涉及的《委托購房合同》是委托合同還是居間合同展開了激烈的辯論，雙方對合同的性質分歧很大。原告方堅持認為所涉合同為居間合同，被告祥云公司的行為是居間行為，因為原告與被告李秀最終未簽訂房屋買賣合同，所以視為中介不成功，被告祥云公司可以起訴要求原告支付因處理事務支付的必要費用是合理的，但不能主張要求原告給予8400的傭金；被告祥云公司堅持認為所涉合同是委托合同，被告祥云公司的行為是嚴格按照雙方簽訂的《委托購房合同》的委托事項進行的，原告作為委托人應當承擔受托人按委托人意思代辦委托事務所產生的一切法律后果，對于受托人祥云公司因處理委托事務所支出的費用應當由委托人承擔，原告應支付被告祥云公司8400元傭金。 【法院判決】 法院經審理，查明事實后認為，原告陳云主張返還31400元預付款，由于該款涉及原、被告簽訂《委托購房合同》、以及《房地產買賣契約》簽訂成立與否的法律民事行為，應當分別確認是全部退還，還是部分退還。原告陳云交給被告祥云公司的31400元，其中購房過戶稅費的21400元，因沒有最終簽訂購房合同，繳稅行為尚未發生，該款仍為受托方所持，依法應予返還。購房定金的問題，原告簽訂的《委托購房合同》第六項第2點明確受原告委托代付購房定金，而原告陳云交給被告祥云公司的31400元中的10000元也明確為購買房屋定金；因而受托方依《委托購房合同》將該10000元作為購房定金代交給房屋出售人李秀，是其行使代理行為，該代理行為沒有超越代理權限，是合法有效行為，屬于原告陳云的民事行為，該行為所產生的民事權利義務均應由委托人原告陳云承擔。本案原告陳云委托購房是明確指定購買被告李秀的房屋，并經看房后預交定金，證明原告陳云已決意購房。原告陳云訴稱被告李秀撤走部分家電，沒有在預交款時提出，亦未能舉證證明李秀于看房后撤走家電，其所訴被告李秀撤走家電本院不予采信。原告陳云提出沒有交納定金協議，被告祥云公司交給被告李秀的10000元不能作為定金，定金交付雖然沒有訂立協議，但原告陳云的《委托購房合同》上已明確了受托人代交定金，而且原告向受托人交款后收持的收據亦寫明為購房定金。被告李秀出具的收條均為購房定金，該定金項目明確清楚，原告陳云向被告李秀交付定金成立。原告陳云交款后的第三天，被告祥云公司便召集買賣雙方簽訂該房屋的買賣契約，出售方李秀及買受方陳云均到受托方公司處進行簽約儀式，但在簽約時原告陳云接了一個電話之后便不再簽約，而兩被告在房地產買賣契約上簽名蓋章，原告陳云拒簽購房契約，以被告李秀撤走部分家電，未有定金協議，其理由是不能成立的，依照《合同法》第一百一十五條規定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；故本院對原告陳云要求返還定金的請求不予支持。被告祥云公司反訴要求原告陳云給付傭金8400元，委托合同第四點對傭金作了明確規定，規定簽訂了房屋的買賣合同即視為中介成功，中介成功后委托方支付傭金。本案因原告陳云沒有簽訂房地產買賣契約，其中介不能視為成功，被告祥云公司主張傭金不能成立，對該傭金的請求本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第九條第二款、第一百一十五條、第三百九十條條、第三百九十七條、第四百一十條的規定判決如下： 一、被告臨桂縣祥云房地產經紀有限責任公司返還原告陳云所交的購房過戶稅費21400元。該款在本判決生效后三日內交到本院，由本院轉交原告陳云。 二、駁回原告陳云要求被告李秀返還定金10000元的訴訟請求。 三、駁回被告臨桂縣祥云房地產經紀有限責任公司主張要求原告陳云支付傭金8400元的反訴請求。 【法理評析】 對于本案是居間合同還是委托合同，雙方爭議實屬較大，筆者也查閱了相關的法律書籍，居間合同與委托合同十分近似，它們均是一方當事人接受另一方當事人的委托，實施相應的民事行為，處理受托事務，因此有些國家和地區（如瑞士）是將二者合并歸一的，但是事實上這兩類合同是有著本質的區別： 1、受托一方的法律地位不同。委托合同中的委托一方為受托人，他在與第三人從事民事法律活動的過程中，實際上處于類似委托代理人的地位。而居間合同中的受托一方為居間人，他不介入委托人與第三人所簽訂的合同關系之中，在居間過程中他只處于一個中介服務人的地位。 2、受托一方的委托內容不同。委托合同中的受托人接受委托的內容是辦理委托事務。而委托事務的范圍既包括法律事務又包括非法律事務，其中，后者還包括經濟意義的事務和單純的事實行為，但是在居間合同中，居間人接受委托的內容則只限于為委托人報告訂約的機會或介紹委托人與第三人訂約等媒介服務。 3、委托合同中的受托人在處理委托事務時，有權在委托權限范圍內獨立進行意思表示，他對于委托事務的處理享有一定獨立的決定權。而居間合同中的居間人在居間活動過程中，并不介入委托人與第三人的訂約活動，即使是在介紹委托人與第三人訂約時，居間人也只能是如實傳達雙方當事人原有的意思表示，不能對之添加、消減、更改、更不能獨立表達自己的意思。 4、合同的有償性不同。委托合同根據雙方當事人的約定，可以有償也可以無償，但是委托人在為處理委托事務而支付的合理費用須由委托人承擔。而且，對于有償的委托合同而言，受托人即使沒有將委托事務處理完畢，他也有權要求受托人就其已處理的委托事務部分支付相應的報酬。與之相比，居間合同則有很大的差別。除法律另有特殊規定外，居間合同應為有償合同，不過，居間人的居間活動只有在使委托人與第三人之間建立起合同關系才有意義，如果居間人的居間行為沒有取得成功的結果，則居間人不能取得約定或規定的報酬，同時，居間人在其居間活動中所支付的必要費用，不得請求委托人予以承擔。 來源：臨桂縣法院 |
