在涉及不動產、特殊動產的抵押或者買賣時，應及時辦理抵押登記手續或者過戶登記手續，否則會追悔莫及。本案李某購買房屋后不及時過戶，房屋被法院因其他案件查封，執行中李某提出執行異議被駁回后又提起訴訟。日前，馬鞍山市博望區人民法院審結了這起案外人執行異議之訴，判決駁回李某的訴訟請求。
2014年2月，黃某向李某借款20萬元，出具借條一張，并以博望鎮春江花園的房屋一套做抵押，未辦理房產抵押登記。同日，黃某出具委托書，并經公證，委托蔣某辦理上述房屋出售、過戶給李某的相關手續。2014年4月，李某與黃某、趙某夫婦簽訂房屋買賣合同，約定將上述房屋出售給李某，約定房屋售價20萬元等，同時代理人蔣某將黃某出具的借條收回換成房屋款收條，并將房地產權證一本、房屋大門鑰匙一把交給李某，但李某未入住該房屋。此后黃某與李某多次協商要求給其時間籌錢還款，李某同意，故一直未辦理房產買賣過戶登記。2014年7月，本院在審理陳某訴黃某民間借貸糾紛一案中，本院依法查封了黃某的上述房屋，后陳某申請強制執行，執行中本院于2015年7月在上述房屋張貼查封封條，2015年8月李某提出執行異議，被法院駁回�，F李某提起案外人執行異議之訴，要求解除對上述房屋的查封。
法院經審理認為，《物權法》規定，不動產登記的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。以建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記是設立。本案中，李某與黃某雖在借條中約定以春江花園住房一套做抵押，但未辦理抵押登記，故抵押權未依法設立，不能依此排除對案涉房屋的執行。2014年4月，雙方就案涉房屋簽訂了買賣合同，但未辦理房屋過戶手續，不能發生房屋產權變更及轉讓的法律效力，亦不能以物權排除對案涉房屋的執行。綜上分析，李某享有的權利并非是案涉房屋的物權，而是對黃某、趙某享有債權。對此，根據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，李某在法院查封案涉房屋前與黃某簽訂了房屋買賣合同，以借款充抵全部購房款20萬元，滿足了其中的兩個條件。但是李某在法院查封前未能合法占有案涉不動產且因其自身原因未辦理過戶，具體分析如下。首先，占有是指占有人對不動產或者動產的實際控制。本案中李某陳述簽訂房屋買賣合同后拿到大門鑰匙試開鎖時可以打開門鎖，當時黃某要求給半個月時間搬家，后李某再去時，打開大門后，看到屋中有物品就沒有進入屋內，再去時發現大門被法院張貼封條，鑰匙已打不開門鎖。根據李某的上述陳述無法證明其對案涉房屋實際控制。其次，李某在與黃某簽訂房屋買賣合同之時應及時辦理過戶登記，但因黃某要求李某給其時間籌錢還款，李某同意，一直未辦理房屋過戶登記手續，故一方面是其同意黃某的延期要求，另一方面是李某怠于行使權利，均系李某自身原因造成而非李某意志以外的客觀障礙，應認定李某對房屋未過戶有過錯。綜上，李某既未占有該房屋，也因自身過錯未辦理過戶登記，不滿足執行異議成立四要件，其對執行標的案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，故判決駁回李某的訴訟請求。李某上訴后，二審維持原判。
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