 有些人在購房后，由于賣方原因，導致買方遲遲未能辦理房產過戶手續。于是，一紙訴狀把賣方告上法庭，法院出具一份《協助執行通知書》，請房管部門協助辦理房產的過戶手續。 這本來是一件好事，購房者通過訴訟手段捍衛了自已的權利，但是要注意，在訴訟中會涉及房產相關稅費由誰承擔的問題，不小心的話，可能陷入兩難境地。 宜昌房產律師網提示—— 1、在訴訟過程中，一定要注意房產的相關稅費由誰負擔的問題。如果法院出具的法律文書未提及過戶所需稅費問題，那么購房人只需繳納契稅就可辦理過戶了。 2、如果法律文書中明確表示由購房人繳納房地產過戶所需全部稅費，那么購房人就要清繳全部稅費后才能辦理過戶。購房人千萬要小心，不要一不留神替開發商埋了單。
案例：2008年8月24日，李某(賣方)與王某(買方)及中原經紀公司(經紀方)簽訂《北京中原房地產經紀有限公司房屋買賣居間合同》，約定“買賣雙方通過經紀方出售、購入李某位于北京市海淀區學院路附近的兩居室，居間合同約定房屋的成交價為180萬元，該成交價為凈得價，交易中所產生的相關費用由買方(王某)按國家法規繳納。”同日，李某與王某又簽訂了《北京市房屋買賣合同》，買賣合同約定“辦理過戶手續時產生的稅費及相關費用，由甲、乙雙方按照國家規定繳納。”
在買方王某向賣方李某支付了全部價款180萬元后，雙方因過戶產生稅費承擔的問題發生分歧，導致雙方一直未辦理過戶手續，2008年12月12日，王某向北京市海淀區人民法院提起訴訟，請求判令： 1、判令李某協助王某辦理房屋過戶手續; 2、判令由李某承擔過戶產生的全部稅費; 3、訴訟費用由李某承擔。
海淀法院經審理認為：雖然李某與王某另行簽訂的房屋買賣合同中的約定與居間合同約定不完全一致，但從雙方訂立上述兩份合同的真實意思表示看，雙方之前對于稅費支付的約定與雙方之后約定的各自按照國家規定繳納的說法并不矛盾，即買賣雙方各自按照國家規定繳納各自應當繳納的稅費，但相關款項根據約定應由王某負擔。遂判決： 1、判令，李某協助王某辦理房屋過戶手續; 2、因過戶產生的稅費由王某承擔。后王某不服一審判決提出上訴。
律師評析：在二手房買賣中，由于房價的波動，常常使買賣雙方中的某一方，處于相對優勢的地位，處于優勢地位的一方，一般都會要求在合同中約定，由于房屋過戶所產生的全部稅費，均由另一方承擔。本案就是因過戶稅費負擔約定不明產生的糾紛。本案的焦點在于： 一、雙方當事人自行約定過戶稅費完全由一方負擔的效力 根據我國稅收法律、行政法規的規定，房屋出賣人依法應當繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅等，而房屋買受人依法應當繳納契稅、印花稅等。盡管《中華人民共和國稅收征收管理法》第四條及《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三條規定，“負有納稅義務的單位或個人必須依照規定履行納稅義務、繳納稅款，其簽訂的合同與稅收法律、行政法規相抵觸的，一律無效。”
但筆者認為，該條款是主要針對雙方當事人通過合同約定來免除或逃避納稅義務，導致國家稅收減少，損害國家利益的情形而定的。具體本案而言，雙方當事人自行約定由一方承擔過戶的全部稅費，應不在此限。因為：第一，雙方當事人約定由一方承擔過戶的全部稅費，屬于一方當事人對另一方當事人本應承擔義務或債務的自愿承擔，法律并不禁止，屬于雙方的真實意思表示，合法有效。第二，雙方當事人關于過戶稅費承擔的約定，并不損害國家利益。稅收的主要作用有兩個：其一是國家財政收入的來源，其二是稅收的調控作用。雙方約定由一方完全承擔過戶的稅費，只是將一方本應繳納的稅收由另一方代為繳納，并不因此造成國家稅收的減少。而且，稅賦約定完全由另一方承擔，無疑會加重另一方的購房或售房成本，無論加重哪一方的成本，都會起到抑制房產交易的作用，仍能起到稅收的調控作用。因此，當事人關于由一方當事人承擔過戶全部稅費的約定，是具有法律效力的。 二、居間合同與房屋買賣合同關于稅費承擔約定不一致時，應以哪個約定為準。 本案中，居間合同約定過戶的稅費完全由買方承擔，但買賣合同卻約定稅賦由各自按照國家規定承擔，二者存在直接的沖突。筆者認為，一審法院關于通過居間合同，來推出買賣合同約定的各自承擔的稅費均應由買方王某承擔的結論，實屬本末倒置。因為買賣合同成立于居間合同之后，居間合同只是為了促成雙方訂立買賣合同的合同，居間合同中確定的標準或條件，完全可能由于買賣雙方的某一讓步，而在買賣合同中進行變更或取消相應條款，如果說買賣合同與居間合同發生沖突，那么在居間合同之后簽訂的買賣合同，應視為對居間合同中沖突內容的變更，買賣合同才是買賣雙方權利義務的直接體現，而不是通過居間合同來推出買賣合同的意思表示。因此，筆者認為，本案中應以買賣合同的約定，由雙方各自承擔房屋過戶所產生的稅費。 二審判決：最終，北京市第一中級人民法院作出終審判決： 1、李某協助王某辦理房屋過戶手續; 2、因過戶產生的稅費由李某、王某按照國家規定各自承擔。 新增稅費約定不明，法院判決各自承擔 2004年9月2日，房東王先生與買方李小姐在某中介的居間下，簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定，房東王先生的房產位于上海市青浦區某處，建筑面積為106平方米，權屬為產權（配套商品房五年內不得轉讓），買方李小姐對該房地產情況已充分了解。雙方約定，簽訂買賣合同之日，李小姐支付首付款60萬元，其余房款25萬元，買方在由雙方辦理該房產過戶手續當日支付。 2004年12月，王先生將該房產交付李小姐居住使用至今。2008年5月11日，該房產已滿五年，可以過戶。李小姐多次催促王先生辦理房產過戶手續，但后王先生以房產買賣的稅收政策發生變化為由，要求李小姐承擔營業稅和所得稅，否則，拒不辦理房屋的過戶手續。李小姐堅決不同意王先生的要求。 2008年8月，李小姐將王先生訴至青浦法院，要求王先生履行買賣合同，配合李小姐辦理過戶手續，并承擔過戶時須交納的營業稅和個人所得稅。 王先生則認為因為稅費政策發生變化，現在辦理房產過戶事宜，要求增加營業稅和個人所得稅。而稅費增加并非王先生原因所致，除非買方李小姐承擔新增稅費，否則，王先生有權不配合辦理房產過戶事宜。 青浦法院審理后認為：王先生和李小姐簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按合同約定辦理約定的房產過戶事宜。 至于營業稅及所得稅負擔，雙方在合同中并未作明確、具體的約定，雙方現又協商不成，故應根據國家稅費法規確定相應的承擔主體。營業稅及所得稅的負擔不應影響系爭房屋房地產權利的轉讓。因此，法院判決，王先生應于本判決生效之日起十日內配合李小姐辦理房產過戶手續，同時判令王先生承擔過戶交易須交納的營業稅和個人所得稅。 律師點評： 在房屋買賣中，你不繳完稅，過戶就沒法辦�？啥愘M政策也不是固定不變的，要是在簽約后、過戶之前，稅收突然增加了，怎么辦？這時雙方很容易引起爭議。因此，上海歐瑞騰律師事務所地產金融部主管律師李仁正律師在此提醒房產買賣雙方：雙方可以在買賣合同中約定，若因稅費政策變化導致稅費增加，雙方應如何分擔新增稅費。這樣事前明確約定，事后即可避免產生糾紛。 此外，實踐中有些買賣雙方雖未直接在買賣合同中注明雙方如何分擔新增稅費，但在買賣合同中約定了“上家凈到手房款××元，下家負擔所有稅費”。如果這樣，那么，因政策調整而增加的稅費就應由下家承擔。 房產交易在法律上是非常復雜的，無論是買方還是賣方，均應該謹慎操作，必要時可尋求專業人士的幫助，避免造成不必要的損失。
推薦閱讀：房價暴漲，業主毀約，律師教你這么做！
|
